Alla oleva teksti on otettu Kosteus- ja hometalkoiden julkaisusta Taloyhtiön opas homevaurion korjaamiseen (liite 3.1).
Homekorjaushankkeessa on useita osapuolia hankkeen koosta riippuen. Roolijako ja siihen kuuluvat vastuualueet ja tehtävät on oltava hyvin selvillä, jotta korjaushanke onnistuisi. Lisätietoja eri toimijoiden rooleista ja vastuusta löytyy Rakennustiedon RT-kortista: Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 (RT 16-10660).
1.1 Rakennuttaja / Tilaaja yleisesti
Homekorjaustyön tilaajana eli rakennuttajana toimii esimerkiksi kiinteistö- ja taloyhtiön hallitus tai esimerkiksi julkisella puolella isännöitsijä.
Homekorjaushankkeeseen ryhtyvälle on maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL) esitetty erilaisia velvoitteita ja vaatimuksia. Esimerkiksi tärkeä velvollisuus on esitetty maankäyttö- ja rakennuslain muutoksessa (958/2012) terveellisyyden kannalta seuraavasti (117 c § Terveellisyys):
”Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että rakennus käyttötarkoituksensa ja ympäristöstä aiheutuvien olosuhteittensa edellyttämällä tavalla suunnitellaan ja rakennetaan siten, että se on terveellinen ja turvallinen rakennuksen sisäilma, kosteus-, lämpö- ja valaistusolosuhteet sekä vesihuolto huomioon ottaen. Rakennuksesta ei saa aiheutua terveyden vaarantumista sisäilman epäpuhtauksien, säteilyn, veden tai maapohjan pilaantumisen, savun, jäteveden tai jätteen puutteellisen käsittelyn taikka rakennuksen osien ja rakenteiden kosteuden vuoksi. Rakentamisessa on käytettävä tuotteita, joista ei niiden suunnitellun käyttöiän aikana aiheudu sisäilmaan, talousveteen eikä ympäristöön sellaisia päästöjä, joita ei voida pitää hyväksyttävinä. Rakennuksen järjestelmien ja laitteistojen on sovelluttava tarkoitukseensa ja ylläpidettävä terveellisiä olosuhteita….”
Homekorjaushankkeeseen ryhtyvällä on myös lain mukaan huolehtimisvelvollisuus rakennuksen suunnittelusta ja toteutuksesta. Tämä tarkoittaa sitä, että rakennuttajan velvollisuus on valita pätevät suunnittelijat, jotka täyttävät Suomen rakentamismääräyskokoelman mukaiset vaatimukset sekä huolehtia siitä, että suunnittelijat täyttävät suunnittelutehtävän vaatimukset (MRL:n 119 §:n).
Rakennuttajan (tilaajan) tehtävänä on mm.;
- korjaushankkeen ohjaus
- velvollisuus antaa perustietoja kiinteistöstä
- avustaa tarkastuksessa
- vastaa antamiensa tietojen oikeellisuudesta
- asiantuntijoiden, kuten kuntotutkijoiden, suunnittelijoiden, valvojan ja urakoitsijoiden valitseminen sekä niiden hankkiminen
- huolehtia rakennussuunnittelun ja erikoisalojen suunnittelun tarpeen määrittelemisestä
- korjaushankesuunnitteluun liittyvien selvitysten teettäminen
- järjestää suunnittelijoiden yhteistyö rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeen laatimiseksi
- hankkia rakennustyötä varten tarvittavat vastuulliset työnjohtajat
- rakennuttajan tulee määrittää tahtonsa jo tarjouspyynnöissä, sillä suunnitelmiin ja sopimuksiin kirjataan tilaajan tahto kuivana pidon tasosta; suojaustasovaatimus, keskeiset toimenpiteet, todentamismenettely, kosteusvauriokorjausten lopputuloksen teknisen laadun varmistaminen yms.
Rakennuttajalla on hankkeessa suurin vastuu, sillä hän viime kädessä vastaanottaa työntulokset ja on siten vastuussa rakennustyön onnistumisesta.
1.1.1 Kiinteistö- ja taloyhtiö rakennuttajana
Kiinteistö- tai taloyhtiössä isännöitsijä päättää tavanomaisista korjaustöistä, niistä jotka on vahvistettu yhtiökokouksen talousarviossa ja kiireellisistä korjauksista, joita ei voi alistaa hallituksen tai yhtiökokouksen päätettäviksi. Näitä ovat esim. pienehköt vesi-ja vahinkokorjaukset sekä sähkövikojen korjaaminen.
Taloyhtiön hallitus päättää talousarviossa vahvistetuista vuosikorjauksista ja niistä merkittävimmistä kiireellisistä korjauksista joita ei voi alistaa yhtiökokouskäsittelyyn. Näitä ovat esimerkiksi yhteishallinnassa olevien tilojen vahinkokorjaukset sekä pintakorjaustyöt.
Korkein päätäntävalta on yhtiökokouksella. Asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 6. luvun mukaan yhtiökokouksella on päätösvalta yhtiön asioissa, ellei laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu valtaa yhtiön hallitukselle. Yhtiökokouksen päätäntävaltaan kuuluvat esimerkiksi peruskorjaukset ja perusparannukset sekä merkittävät vuosikorjaukset.
1.2 Kosteusvaurion kuntotutkija (KV-tutkija)
Kosteusvauriokuntotukijana tulisi käyttää sertifioitua kosteusvaurion kuntotutkijaa tai rakennusterveysasiantuntijaa. Kosteusvaurion kuntotukijan tehtävänä on määrittää rakenteiden kunto, vaurioidenlaajuus ja mahdol-liset korjausvaihtoehdot. Kuntotutkijan vastuu perustuu sopimukseen. Kuntotutkija on vastuussa tekemästään työstä konsulttitoiminnan yleisten ehtojen (KSE) mukaisesti.
1.3 Johtava asiantuntija
Rakennuttaja voi tilata avukseen johtavan asiantuntijan. Johtavan asiantuntijan tehtävänä on auttaa rakennuttajaa siten, että hän vastaa homekorjaustyön kokonaisuudesta aina homekorjaustyön sisällön, laajuuden ja laatutason määrittelystä lähtien hankkeen loppuun saakka. Rakennuttajalle jää kuitenkin päätösvalta. Johtavan asiantuntijan vastuu perustuu sopimukseen sekä hyvän rakennustavan perusteella määräytyviin vaatimuksiin.
1.4 Suunnittelijat yleisesti
Homekorjaussuunnitelmien laadinnassa tulee käyttää maankäyttö- ja rakennuslain MRL 5.2.1999/132 120 e § mukaisen pätevyyden täyttäviä suunnittelijoita (rakennus, LVI, sähkö).
Suunnittelijoiden vastuu perustuu suunnittelusopimukseen. Konsulttitoiminnan yleisissä sopimusehdoissa (KSE) suunnittelijan vastuu on kokonaispalkkion suuruinen. Jos konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja (KSE) ei ole kirjattu suunnittelusopimukseen on suunnittelija periaatteessa vastuussa aiheuttamastaan vahingosta täysimääräisesti.
1.4.1 Korjaussuunnittelija (kosteusvauriokorjaussuunnittelija, KV-suunnittelija)
Homevaurioituneen suunnittelussa tulee käyttää home- ja kosteusvauriokorjaukseen erikoistunutta (pätevöitynyttä) kosteusvauriokorjaussuunnittelijaa (Ympäristöministeriön ohje rakennusten suunnittelijoiden kelpoisuudesta YM2/601/2015).
1.4.2 Pääsuunnittelija
Pääsuunnittelija on pakollinen kaikissa rakennuslupaa edellyttävissä hankkeissa. Pääsuunnittelija laatii ajan tasalla olevat piirustukset, jos niitä ei ole. Pääsuunnittelijan roolina on eri suunnittelijoiden (rakennus, LVI ja sähkö) suunnitelmien yhteensovittaminen. Pääsuunnittelijana toimii usein kosteusvauriokorjaussuunnittelija.
1.5 Vastaava työnjohtaja
Lain mukaan rakennustyömaalla tulee olla kunnan rakennusvalvonnan hyväksymä vastaava työnjohtaja (MRL 5.2.1999/132 122 & 122 a-c §). Lisäksi ynpäristöministeriö on antanut erilliset ohjeet työnjohtotehtävien vaativuusluokista sekä työnjohtajien kelpoisuudesta (ohje YM4/601/2015). Homekorjauskohteissa tulisi painottaa homekorjaustyön johtamisen kokemusta.
Vastaavan työnjohtajan vahingonkorvausvastuu perustuu sopimussuhteeseen.
Vastaavan työnjohtajan asema perustuu MRL 122 §:ään, jolloin hän on joko työ- tai toimeksiantosuhteessa urakoitsijaan eli vastuussa omalle toimeksiantajalleen (urakoitsija). Vastaava työnjohtaja voi olla vastuussa toimeksiantosopimuksen perusteella sekä tähän sopimussuhteeseen nähden ulkopuoliselle taholle (rakennuttaja) MRL:n perusteella.
1.6 Kosteusvauriokorjaustyön valvoja (KV-työnvalvoja)
Homekorjaustyöt edellyttävät uudisrakennustyömaahan verrattuna yksityiskohtaisempaa laadunvalvontaa, joten valvonnassa suositellaan käytettävän kosteusteknistä valvojaa ylisen valvojan sijaan.
Valvoja on puolueeton. Valvojan työ koostuu työmaakäynneistä ja työmaakokouksista. Valvojan tehtävänä on varmistaa, että rakennushanke toteutetaan rakennus- ja energiamääräysten sekä urakkasopimukseen kuuluvien asiakirjojen mukaisesti. Valvoja vastaa työsuorituksestaan sopimuksen perusteella.
1.7 Urakoitsija yleisesti
Urakoitsijan on rakennuttajan sopimuskumppani, jonka velvollisuus on suorittaa kaikki urakkasopimuksessa ja siinä määrättyjen sopimusasiakirjojen edellyttämät työt, toimenpiteet ja hankinnat sovitun urakkahinnan ja maksuperusteen mukaisesti sopimuksessa sovitussa aikataulussa.
Urakoitsijan vastuu virheistä määräytyy urakkasopimuksen perusteella.
1.7.1 Pääurakoitsija
Pääurakoitsija on rakennuttajaan sopimussuhteessa oleva urakoitsija, joka kaupallisissa asiakirjoissa on nimetty pääurakoitsijaksi ja jolle sopimuksen mukaisessa laajuudessa kuuluvat työmaan johtovelvollisuudet. Pääurakka on yleensä lähes aina rakennustekninen urakka.
Pääurakoitsija vastaa omasta sekä täysin sopimussuhteessa olevien aliurakoitsijoiden toiminnasta sopimuksen mukaisesti, mutta ei esim. sellaisten sivu-urakoitsijoiden toimesta, jotka ovat sopimussuhteessa rakennuttajaan ja sitä ei ole alistettu pääurakan alaisuuteen.
1.7.2 Sivu-urakoitsija
Sivu-urakoitsija on rakennuttajaan sopimussuhteessa oleva, pääurakkaan kuulumatonta työtä suorittava urakoitsija. Sivu-urakat ovat pääosin taloteknisiä urakoita. Sivu-urakat voidaan alistaa pääurakoitsijalle, jolloin pääurakoitsijan velvollisuus on sovittaa pääurakoitsijan ja sivuurakoitsijoiden työt aikataulullisesti yhteen ja valvoa sivu-urakoiden etenemistä. Jos sivu-urakkaa ei alisteta pääurakoitsijalle, tämä aiheuttaa helposti ongelmia, sillä rakennuttaja joutuu usein selvittelemään keskinäisiä ongelmia urakoitsijoiden välillä.
1.7.3 Aliurakoitsija
Aliurakoitsija on pää- tai sivu-urakoitsijan tilauksesta työtä suorittava toinen urakoitsija. Aliurakoitsijat ovat vastuussa sopimussuhteessa olevalle urakoitsijalla. Aliurakoitsijat ovat vastuussa sopimussuhteessa olevalle urakoitsijalla. Urakoitsija on vastuussa aliurakoitsijoidensa virheistä puolestaan rakennuttajalle.
1.8 Turvallisuuskoordinaattori
Korjaushankkeeseen on lain mukaan nimettävä turvallisuuskoordinaattori, jos korjaus- ja kunnossapitotyöt vaativat telineillä ja nostimilla tehtäviä töitä, hankkeeseen kuuluu kaivantoja, tehdään tulitöitä tai hankkeen on todettu sisältävän haitta-aineiden purkutöitä. Mikäli turvallisuuskoordinaattoria ei ole nimetty, on koordinaattorina rakennuttaja. Turvallisuuskoordinaattorin tehtävänä on varmistaa urakoitsijan työntekijöiden, asukkaiden ja ulkopuolisten henkilöiden turvallisuus korjaushankkeen alueella ja huolehtia turvallisuudesta rakennuttajan velvoitteen mukaan.
