Esiselvitys on kuntotutkimuksen ensimmäinen vaihe, ja se sisältää asiakirjatarkastelun ja kohdekäynnin mahdollisine haastatteluineen sekä niiden perusteella laadittavan tutkimussuunnitelman.
Asiakirjatarkastelussa käydään yleensä läpi eri suunnittelualojen piirustukset, laskelmat sekä rakennus- ja työselostukset. Asiakirjoista löytyvien tietojen ja vastaavista rakennuksista saatujen kokemusten perusteella arvioidaan eri rakennusosien rakennusfysikaalista toimivuutta ja vaurioitumisriskiä. Suunnitelmien tarkastelussa voidaan soveltuvin osin hyödyntää Rakennuksen kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus -oppaassa olevia tarkastuslistoja.
Asiakirjatarkastelussa tehtyjen havaintojen täydentämiseksi ja soveltuvin osin niiden paikkansapitävyyden varmistamiseksi tarvitaan yleensä aina erillinen kohdekäynti. Käynnin aikana tarkastetaan kohde pintapuolisesti ja haastatellaan tarvittaessa rakennuksen käyttäjiä, huoltohenkilökuntaa ja kiinteistönomistajan edustajaa.
